Дата обновления 16 июня 2023
«UNO. Головинские пруды» этот такой средний по своим параметрам проект бизнес-класса, но место определенно неплохое. Все плюсы и минусы проекта мы подробно проанализировали в прошлогоднем мнении портала, повторяться сейчас не будем. Важнее оценить, насколько успешно продвигается строительство. Сразу скажем, что с момента публикации предыдущего мнения появилась окончательная ясность в вопросе проектного финансирования — его представил «Банк Дом.рф». Это один позитивный момент, а второй в том, что возведение ЖК идет в приличном темпе. Год назад мы отмечали, что только-только начинаются земляные работы, ну а сейчас пройден трудоемкий этап строительства подземной части здания и монолитные работы идут на уровне выше 12-го этажа. До ввода в эксплуатацию еще полтора года (конец 2024-го). Плюс к этому еще пять месяцев на передачу ключей. Сейчас, по утверждению официального сайта, все идет по графику и в сроки девелопер вполне укладывается. Впрочем, допустить их корректировку все же можно, т. к. в истории компании «Основа, ГК» подобные прецеденты были. Можно вспомнить небольшие задержки по таким проектам как «Гоголь парк» и MainStreet. Перенесены сроки по строящемуся МФК «RED7». Впрочем, по остальным актуальным проектам компания обходится без задержек.
Минувший год был отмечен наметившейся стагнацией на рынке. Спрос снизился, цены, перегретые в предыдущие два года, остановились, а в каких-то проектах даже начали снижаться. В «UNO. Головинские пруды» темп продаж высоким также не назовешь. На июнь реализовано около трети от общего числа квартир. Доступными остаются порядка трехсот лотов. Самый доступный из вариантов сейчас это 21-метровая студия, которую предлагают примерно за 8,55 млн рублей. Это заметно дороже, чем было на старте продаж: напомним, год назад мы отмечали, что аналогичную по площади студию можно приобрести за 7,5 млн. Тогда это было ниже среднего уровня для данной локации. Сейчас можно сказать, что цены в ЖК на среднем уровне.
Если подбирать варианты именно у Головинских прудов, то здесь есть два альтернативных проекта. И в обоих цены сейчас сопоставимы или даже чуть ниже. Правда, там нет таких же компактных студий, поэтому минимальный лот по стоимости выходит все же дороже. Так, в апарт-комплексе Monodom Lake компании Sun Development цены начинаются от 9,15 млн рублей за 28-метровую студию по переуступке. Сроки сдачи этого комплекса перенесены. Ровно за такие же деньги можно купить студию площадью чуть меньше 28 «квадратов» в ЖК «Михалковский» от «РГ-Девелопмент». Преимущество в том, что это уже не апартаменты, а жилое помещение. Также можно рассмотреть еще несколько вариантов в новостройках ближе к станции метро «Водный стадион». Самые доступные по цене квартиры среди них предлагаются в ЖК «Кронштадтский 14» компании ПИК (рейтинг застройщика «А+»). Студию немногим больше 20 «квадратов» тут можно взять чуть дешевле 8,4 млн рублей. То есть это примерно тот же уровень цен, что в «UNO. Головинские пруды», но только речь идет о типовом жилье, а не о бизнес-классе.
Дата обновления 05 мая 2022
«UNO. Головинские пруды» стал очередным проектом, который реализуется в «серой зоне» у одноименных прудов. Еще несколько лет назад здешние новостройки исчерпывались парочкой малоэтажных долгостроев, но теперь эта территория попала в зону внимания крупных девелоперов и тут анонсировано строительство многоэтажных комплексов с более четкими перспективами.
В плане надежности на данный проект можно смотреть с оптимизмом. ГК «Основа» неплохо зарекомендовала себя на рынке. В ее активе уже есть введенные в эксплуатацию жилые комплексы. Из тех проектов, что компания ведет сейчас, скорректированы сроки сдачи по комплексам апартаментов RED7 и «ФизтехСити». Но отклонения от графиков пока не велики. Другой вопрос, что пока не до конца ясен вопрос с деньгами на строительство жилого комплекса у Головинских прудов. В сентябре 2020 года, когда «Основа» купила данный участок у Capital Group, президент «Основы» А.Ручьев сообщил «Коммерсанту», что для строительства ЖК уже получено проектное финансирование в банке «Дом.РФ» в размере около 2,8 млрд рублей. Однако на начало мая подтверждения этому мы не видим. В последней версии проектной декларации от 30 апреля сего года есть запись только о том, что для размещения денег дольщиков будут открываться счета эскроу в банке «Дом.РФ», но вот о выделении целевого кредита ничего не сказано. Молчит об этом и официальный сайт ЖК. В чем причина? Возможно, в той неопределенности, что сложилась на строительном рынке с февраля, с момента начала спецоперации на Украине и нового витка санкций в отношении России. Ставка Центробанка выросла, соответственно выросли и ставки по банковским кредитам для застройщиков и ипотечников. В этой ситуации многие взяли паузу, ожидая развития ситуации. С тех пор кое-что изменилось: понизилась ставка ЦБ, анонсированы новые меры поддержки стройотрасли со стороны правительства РФ. Так что вполне возможно, что вопрос с проектным финансированием решится в обозримом будущем, что и найдет свое отражение в новой проектной декларации. Конечно, в плане надежности это станет добрым знаком для потенциальных покупателей. Но пока чего нет, того нет.
Давать оценки ходу строительства сейчас не станем. На начало мая продолжается подготовка участка под стройку, начаты земельные работы. До запланированного ввода в эксплуатацию еще больше 2,5 лет (четвертый квартал 2024 г.), ключи передают до конца июня 2025-го. Так что раньше чем через год оценивать динамику работ бессмысленно.
Место, где начинается стройка, своеобразное. Из минусов — изолированность от жилых кварталов и связанная с этим нехватка инфраструктуры. Также отметим отсутствие метро в шаговой доступности. Хотя станция «Водный стадион» в общем-то тоже в пределах досягаемости. С другой стороны, поблизости станция МЦК «Коптево», откуда с пересадкой на метро можно быстро доехать в центр. Опять же Ленинградское шоссе находится недалеко для автовладельцев, но достаточно далеко, чтобы не мешать своим шумом жителям локации у Головинских прудов. В общем место не идеальное, но перспективное.
Жилой комплекс позиционируется в бизнес-классе. Как и во всех подобных случаях, где нет однозначных критериев оценок, все достаточно условно. Например, выбор квартир сбалансированный: вариантов семейных (от двух комнат и так далее) больше, чем студий и «однушек». В то же время на лестничных площадках довольно много квартир — до десяти, а в основном по 8-9. Для бизнес-класса многовато. Опять же подземный паркинг не отличается вместительностью: 118 машино-мест, даже с добавленными к ним 15 местами на парковке у дома, явно не смогут вместить всех желающих — квартир-то 455. Конечно, кто-то из новоселов будет без машины, но у других может оказаться по две и более на семью — бизнес-класс все-таки. Из плюсов отметим эксплуатируемую кровлю 24-этажной секции ЖК. Пользоваться ей смогут все жители дома.
По планировкам выделим просторные кухни-столовые, большие балконы в ряде квартир, гардеробные в некоторых квартирах, дополнительные ванные комнаты в «трешках». В то же время удивляет, что не только в студиях и однокомнатных, но даже и в части «двушек» по одному совмещенному узлу — такое и в комфорт-классе редко встретишь, а уж в «бизнесе» и подавно. Те же гардеробные в этом ЖК тоже редкость, хотя для бизнес-класса это вообще-то привычная опция. В общем вроде бы мелочи, но они лишний раз свидетельствуют: бизнес-класс «тучных» докризисных лет и нынешний весьма отличаются. Нынешний «бизнес» поприжимистей, ничего сверх, никакой особой изюминки в квартирах рассматриваемого ЖК не предлагается. Ну разве что высоченные пятиметровые потолки и соответственно огромные окна на последних этажах — очень светлые будут квартиры.
Эксперты выставили «UNO. Головинские пруды» средние баллы за качество проекта, местоположение и надежность. Как следствие, ЖК занял место в середине рейтинга новостроек Северного административного округа. Продажи здесь открылись недавно, свободных квартир много, цены стартуют от 7,6 млн за 21-метровую студию. По меркам локации это сейчас ниже среднего уровня. В соседних новостройках у Головинских прудов: ЖК «Михалковский» от «РГ-Девелопмент» и Апарт-отель «Monodom Lake» от Sun Development цены выше. По другую сторону МЦК в обжитых кварталах строится еще один жилой комплекс «Основы» - «UNO Старокоптевский». Там квартиры также дороже. Сопоставим по стоимости строящийся ближе к станции метро «Водный стадион» ЖК «Кронштадтский 14» компании «ПИК» (рейтинг застройщика «А+»), но это все же не бизнес-класс. Дешевле можно взять апартаменты в МФК «Водный», построенном MR Group (рейтинг «А»).
Подробнее
Отзывы 2
Место для застройки выбрано максимально удачное, на мой взгляд. В районе хорошо развита не только инфраструктура, но и с транспортом все в порядке. Минутах в 5 находится станция Коптево, до Водного стадиона около 2 км. Плюс удобный выезд на Дмитриевское и Ленинградское шоссе.
В ЖК есть нестандартные планировки квартир. Находиться они будут на последних этажах в каждой секции дома. Преимущества таких квартир в том, что потолки будут под 5,5 метров с увеличенным остеклением. Думаю, в дальнейшем получится сделать двухуровневую квартиру.