«Антикризисные квартиры»: студии vs. «однушки»

Кризис студиям большой популярности не добавил

Студия – формат квартиры, в которой нет внутренних перегородок и дверей нигде, за исключением санузла. В том числе нет отдельной кухни. Во многих студиях только одно окно, что сильно затрудняет их перепланировку в будущем. В массовых сегментах первичного рынка жилья – в эконом- и комфорт-классе – такие квартиры по площади меньше традиционных «однушек» примерно на треть (если сравнить: 24-27 и 41-43 м2 соответственно).

Традиционно в пределах МКАД доля студий в новостройках не превышала 2%, особенно если не учитывать так называемые «апартаменты» – формально нежилые помещения. И хотя такое жильё имело свою потребительскую нишу, в том числе за счёт низкой цены в столице раскупалось довольно быстро, его доля на рынке быстрыми темпами не росла. В ближнем Пoдмoсковье таких квартир в новостройках чуть больше, но, по оценкам экспертов, доля никогда не превышала 10 %.

Разразившийся кризис большого интереса к квартирам-студиям не вызвал, хотя этого и можно было ожидать. «В частности, во втором квартале этого года покупательские предпочтения сместились в сторону типовых однокомнатных лотов, но без студийной планировки», – отмечает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

«На фоне снижения доходов населения и ситуации общей нестабильности многие покупатели делают выбор в пользу жилья с минимальным бюджетом. При этом на студии спрос ниже, чем на однокомнатные квартиры» – соглашается генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

По словам эксперта, это объясняется, прежде всего, меньшим уровнем комфорта при проживания в студии, а также тем, что такой формат скорее подошёл бы для холостяков или семей без детей. А вариант однокомнатной квартиры в качестве первой покупки зачастую рассматривают и семьи с одним ребёнком.

Что предлагает рынок

В столичных новостройках, по данным риелторов, квартиры-студии реализуются всего в трёх жилых комплексах в Северо-Восточном, Северном и Южном округах. Площадь варьируется от 22 до 30 м2, стоимость – от 3,3 до 6,3 млн руб. (таблица 1).

В «Новой Москве» объём предложения существенно больше. Студии есть в продаже уже в шести ЖК в Щербинке, а также в посёлках Кoммунaрка и Сoсeнское. Площадь квартир большей частью составляет 24 или 26 м2, диапазон цен – от 2,4 до 3,6 млн руб. (таблица 2).

В ближнем Пoдмoскoвьe студии продаются, как минимум, в четырёх ЖК в Мытищах, Химках и Красногорске. Площадь квартир: 27 – 29 м2, стоимость варьируется от 1,9 до 2,7 млн руб. (таблица 3).

Прогнозы: «микрооднушки» будут более востребованы

«Кризисный тренд» на первичном рынке в целом очевиден: снижение общей площади предлагаемого жилья. «Сейчас застройщики предпочитают делать более мелкую «нарезку» квартир для того, чтобы сохранить стоимость квадратного метра, привлечь дополнительный спрос и сформировать потенциал для роста цен по мере увеличения степени готовности проекта», отмечает, в частности, руководитель «ИРН-Консалтинг» Тaтьянa Калюжнова.

Как это повлияет на долю квартир-студий, пока стопроцентно прогнозировать нельзя. Но коль скоро интерес к такому жилью резко не возрос уже сейчас, существенного увеличения объёма предложения тоже ждать, скорее всего, не стоит. Куда больше шансов на то, что в качестве «кризисного тренда» на первичном рынке станет существенно больше предложений однокомнатных квартир малой площади, а вовсе не студий.

«Доля небольших лотов, площадью примерно 25 кв. м, в девелоперских проектах, скорее всего, будет расти», – соглашается с Калюжновой Ирина Доброхотова. Однако будут ли это однокомнатные квартиры или именно студии, вопрос остаётся открытым . Если застройщики будут следовать за текущим спросом, то ставки будут сделаны на однокомнатные квартиры, считает эксперт «БЕСТ-Новострой». Этот формат кажется куда более привычным и востребованным у москвичей.

Однако сейчас на рынке существует потенциальный спрос и на жильё сверхмалой площади (до 20 м2), большей части потенциальных покупателей которого даже не нужна будет кухня, отмечает Софья Лебедева. По её словам, это может быть квартира формата «место переночевать» для работающих студентов или «менеджеров-трудоголиков», начинающих карьеру.

Однако спрос на такие квартиры, скорее не выйдет за пределы весьма узкой рыночной ниши. К тому же, девелоперам едва ли будет выгодно строить подобное жильё в больших объёмах. Проектирование домов с большим числом таких студий сильно уменьшит «коэффициент выхода» продаваемых площадей, что не в лучшую сторону скажется и на прибыли застройщика, признаёт Софья Лебедева.

Таблица1. Стоимость квартир-студий в старых границах Москвы (кроме ЗелАО, данные: «БЕСТ-Новострой», «МИЭЛЬ-Новостройки»)

Таблица 2. Стоимость квартир-студий в «новой Москве» (данные: «БЕСТ-Новострой», «МИЭЛЬ-Новостройки»)

Таблица 3. Стоимость квартир-студий в ЖК ближнего Подмосковья (данные: «БЕСТ-Новострой»)

Самые дешёвые студии в новостройках Подмосковья (данные: «МИЭЛЬ-Новостройки», 06.2015)