Никому из нас не дано предвидеть будущее и узнать, в какой локации квартиры будут дорожать, а в какой дешеветь. Конечно, если среди наших читателей нет сильных экстрасенсов и ясновидящих. Хотя можно обойтись и без сверхспособностей, если обратиться к статистике.
Чтобы предугадать, в каком районе будут дорожать квартиры, нужно оценить динамику цен за последние несколько лет. Таким образом, можно найти самые перспективные локации для покупки жилья. С высокой долей вероятности долгосрочные тенденции сохранятся в ближайшие годы и ваши инвестиции в недвижимость окупятся сполна.
Сегодня мы проанализируем лидеров по росту цен на кв. м среди городов Подмосковья за последние три года. А также подберём наиболее интересные проекты среди жилых комплексов, которые находятся в данной локации. В качестве источника данных будем использовать аналитику от портала IRN.RU.
В подборке будет пять городов. Удивительно, но четыре из них имеют примерно равные показатели — рост стоимости жилья здесь составил 67-68% за три года. Пятый город — явный победитель со значительным отрывом от конкурентов. Здесь цены выросли на 78%.
Подольск
Начинает нашу подборку город Подольск, где кв. м жилья сегодня обойдётся покупателям примерно в 150 тысяч рублей. Сейчас он занимает 15-е место по стоимости недвижимости среди локаций Подмосковья. За три года (с конца 2018-го по конец 2021-го) цены здесь выросли больше чем в 1,5 раза — на 67,2%.
Высокий спрос на жильё в Подольске объясняется наличием нескольких факторов. Во-первых, это старый город, давно обжитый и обеспеченный инфраструктурой. Во-вторых, в 2019 году в Подольске запустили станцию МЦД-2. Ну а кроме того, рядом находится развивающаяся и «дорожающая» Новая Москва.
Правда, московские девелоперы не очень стремятся реализовывать здесь проекты. Сегодня в локации строится только один ЖК, и тот находится на границе со Щербинкой.
| Название ЖК | Застройщик | Экспертный рейтинг объекта | Стоимость квартир, млн рублей |
| «Новая Щербинка» |
|
B– B B | от 4, 725 |
Домодедово
Сходную динамику показывает рынок недвижимости восточного соседа Подольска — Домодедово. Здесь также рост цены кв. м составил 67,2% за три года. Что интересно, цены стали стремительно повышаться лишь в последнее время. Мы уже писали, что Домодедово стало лидером по этому показателю за последний год (с 06.2021 по 06.2022) с результатом 60,4%.
Хотя по стоимости жилья Домодедово ещё далеко не в лидерах среди подмосковных локаций — за кв. м в среднем нужно заплатить 144 тыс. рублей. Новостроек здесь побольше, но выбор всё же не очень велик. На рынке реализуется всего 51 квартира от застройщиков. Кроме того, некоторые из жилых комплексов в этой локации являются долгостроями.
| Название ЖК | Застройщик | Экспертный рейтинг объекта | Стоимость квартир, млн рублей |
| «Прибрежный Парк» | «Группа «Самолет»» | B B A | от 5,065 |
| «ДОМодедово Парк» | «ДК «Конструктор»» | B– B C | от 3,924 |
| «Квартал Гальчино» | ООО «Квартал Гальчино» | B B B | от 3,9 |
Долгопрудный
Сейчас Долгопрудный — второй по стоимости жилья город Подмосковья. Квартиры здесь оценивают в 187 тысяч рублей за кв. м. Высокий спрос и престижность этого направления объясняются хорошей транспортной доступностью. Долгопрудный граничит с МКАД. Также через город проходит линия МЦД-1, а к 2023 году совсем рядом должны открыть и станцию метро «Физтех».
А вот с предложением на первичном рынке недвижимости здесь не очень. Строится только один жилой комплекс. Но зато на набережной.
| Название ЖК | Застройщик | Экспертный рейтинг объекта | Стоимость квартир, млн рублей |
| «Бригантина» | «Гранель» | - | от 5,566 |
Балашиха
Балашиха показала чуть лучшую динамику роста стоимости жилья, чем вышеперечисленные города, но всего на 1%. Сейчас цены на квартиры здесь такие же, как и в Подольске — 150 тысяч рублей за кв. м. Что для локации, граничащей с МКАД, странно дёшево. Тем более что недалеко расположен самый «дорогой» город Подмосковья — Реутов.
Но удивляться здесь нечему, так как Балашиха — одна из самых проблемных локаций с точки зрения транспортной доступности. И, вероятно, до запуска МЦД-4 кардинального улучшения ситуации не предвидится. Зато с новостройками здесь всё в порядке. Есть три масштабных проекта от крупных застройщиков.
| Название ЖК | Застройщик | Экспертный рейтинг объекта | Стоимость квартир, млн рублей |
| «Пехра» | «Гранель» | - | от 3,445 |
| «Измайловский лес» | «ПИК» | - | от 5,168 |
| «Новоград «Павлино» | «МИЦ» | C+ B A | от 4,194 |
Красногорск
Красногорск — один из самых дорогих городов Подмосковья по стоимости жилья. По этому показателю он лишь немного уступает Реутову и Долгопрудному. Стоимость кв. м здесь составляет в среднем 187 тысяч рублей.
Он же показывает самую впечатляющую динамику роста цен на недвижимость: за три года увеличение на 78,3%.
В пользу покупки жилья в Красногорске говорит многое:
- Близость локации к Москве;
- Высокая транспортная доступность (станция метро «Мякинино», линия «МЦД-2»);
- Развитая инфраструктура. Красногорск в последние годы занимает высокие позиции в рейтинге «Устойчивого развития городов». В 2020 году он получил 8-е место из 186 городов-участников.
Возможно, на рост цен повлиял и недостаток предложения. В Красногорске и его окрестностях не так уж много новостроек. Сейчас на novostroy.ru представлены 146 лотов от застройщиков в семи жилых комплексах.
| Название ЖК | Застройщик | Экспертный рейтинг объекта | Стоимость квартир, млн рублей |
| «Ильинойс» | «Гранель» | A– C B | от 4,937 |
| Миниполис «Восемь кленов» | «Сити – XXI век» | A– B B | от 7,94 |
| Квартал «Тетрис» | «Садовое кольцо» | A B C | от 6,6 |
Сохранятся ли высокие темпы роста на кв. м в вышеперечисленных городах в ближайшие три года? Вопрос сложный. Во-первых, непонятно что будет с ценами на жильё в Москве, да и по всей России. Прогнозы экспертов противоречивы, но в то, что недвижимость и дальше будет дорожать такими же темпами, как предыдущие два года — мало кто верит.
График изменения средней стоимости кв. м на вторичном рынке Москвы. Источник: realtymag.ru
Во-вторых, многие города Подмосковья показывали увеличение стоимости жилья во многом благодаря эффекту низкой базы. Но как только цены на квартиры начнут приближаться к средним по области, дальнейший рост, почти наверняка, замедлится.
Тем более что уже сейчас по ценам за кв. м самые дорогие локации Подмосковья (Реутов, Долгопрудный, Красногорск) не сильно уступают самым дешёвым районам Москвы (Бирюлёво, Некрасовка). А при прочих равных, покупатели скорее выберут квартиру с московской регистрацией.
Комментарии