Первое упоминание в СМИ о планах по застройке данного участка в районе Павелецкого вокзала относится еще к июлю 2018 года. Тогда в качестве девелопера, который будет реализовывать этот проект, называлась ГК «Инград». В январе 2020 года стало известно, что участок выкупила компания O1 Properties, сообщалось о ее планах строить в этой локации жилье премиального уровня. А в марте того же года стало известно, что партнером в данном проекте у нее станет компания «Гранель». Еще через год — в апреле 2021-го — «Гранель» заявляет о том, что здесь, на Дубининской улице будет построен МФК «Павелецкая от Гранель» и проект будет все же не премиум-, а бизнес-класса. Последнее логично, т. к. место само по себе на премиум точно не тянет. Вывести проект на рынок предполагали сначала осенью 2021-го, потом, в 2022-м, но в итоге только сейчас, в октябре 2023-го дело дошло до строительства первой очереди и открытия продаж.

Сразу скажем, что в итоговой надежности проекта мы не сомневаемся, но могут возникнуть вопросы по срокам сдачи. Компанию «Гранель» представлять не надо. На рынке она уже более 30 лет, построила в Москве и Подмосковье большое количество домов. Отмечена в рейтинге столичных застройщиков средним баллом «В». Более высокую оценку эксперты не выставили, т. к. в практике компании не единожды были факты переноса сроков сдачи. Вот и сейчас можно назвать несколько ее проектов, по котором сроки скорректированы: «Бригантина», «Живописный», «Аникеевский», «Тринити-2», HighWay. Может подобное повториться с «Павелецкая от Гранель»? Теоретически да. Но говорить об этом рано, т. к. сдача первой очереди только в четвертом квартале 2026 года, а ключи дольщикам обещают не позже 31 мая 2027-го. Так что впереди еще больше трех лет. Сейчас на участке сносятся существующие строения, идет подготовка территории под строительство. Через год-два уже будет более-менее ясно, в каком темпе продвигается стройка. С деньгами на нее, кстати, проблем нет, т. к. проектное финансирование осуществляет «Банк Дом.рф». Он же гарантирует сохранность средств, заплаченных покупателями — до сдачи объекта деньги будут лежать на счетах эскроу в этом же банке.

Местоположение у будущего комплекса специфическое. Конечно, это Замоскворечье, совсем недалеко от Садового кольца. Но в то же время это «серая зона», поблизости подъездные пути Павелецкого вокзала, часть корпусов будущего МФК будут стоять совсем рядом с железной дорогой. Вокруг много нежилых зданий (относящиеся к вокзальному комплексу и др.), выглядящих не слишком презентабельно (за исключением разве что бывшей штаб-квартиры «Юкоса», а ныне «Роснефти»). Дома эти явно не поменяют свое назначение, то есть вряд ли речь зайдет о полной реновации всего этого микрорайона. Из недостатков отметим также, что в квартале мало зелени и нет поблизости приличного парка для прогулок. Ну а к плюсам причислим соседство жилых кварталов, где есть вся необходимая инфраструктура. А также возможность пешком дойти до нескольких станций метро.

МФК заявлен в бизнес-классе и тут не уйти от типовых вопросов. Например, где жильцы будут держать машины? В первой очереди 377 квартир, и на них зарезервировано 90 машино-мест в паркинге и еще 14 рядом с домом. Разница 273 единицы — колоссальная для бизнес-класса.

Лифтов в доме тоже могло бы быть побольше. В среднем в первой очереди один лифт обслуживает 42 квартиры. Вообще-то это немало, порой и в комфорт-классе нагрузка бывает меньше. Добавим, что на лестничных площадках от 8 до 13 квартир, это довольно много для бизнес-класса. Спокойного подъезда с минимумом соседей не подобрать. Возможно, подобные будут в следующих очередях проекта.

Ассортимент квартир по числу комнат и площади широкий. Перекоса в сторону компактных лотов нет, тут примерно поровну вариантов для всех категорий покупателей. Планировки в массе своей типовые, ничем особым не выделяющиеся (хотя есть, конечно, весьма габаритные роскошные квартиры). Комнаты в массе своей средней площади, кухни просторные (полноценные кухни-столовые или даже кухни-гостиные при европланировках). Из плюсов — наличие гардеробных во многих квартирах, из минусов — отсутствие балконов, во всяком случае, в тех вариантах, что мы сейчас видим в первой очереди.

В августе, на старте бронирования, 30-метровую студию предлагали за 16,6 млн рублей. Сейчас такая же по площади предлагается от 17 млн. Те, кому нравится эта локация, могут также рассмотреть новостройки на другой стороне Дубининской улице в обжитых кварталах ближе к метро «Павелецкая» и Садовому кольцу. Там сейчас в продаже апартаменты в МФК «Амарант» компании «МИЦ» (рейтинг застройщика «В+»), где цены стартуют примерно от 16,5 млн рублей за студию в 35,7 кв. м. А также в сданном МФК «Резиденции Замоскворечье» от «Монолит Капитал Строй», где студия в 32,7 кв. м обойдется чуть дешевле 16,2 млн. Как видим, в обоих случаях цены ниже, чем в «Павелецкая от Гранель», а локация получше, да и ждать сдачи либо куда меньше, либо совсем не надо. У самого Павелецкого вокзала строится апарт-комплекс Imperia Garden компании «Платто, ООО». Срок сдачи его перенесен, цены здесь выше и стартуют от 20,7 млн за студию чуть больше 24,6 кв. м. Примерно на таком же удалении от «Павелецкой», что и «Павелецкая от Гранель», но по другую сторону подъездных путей, строятся еще два комплекса. Так, МФК Voxhall компании «Группа Эталон» (рейтинг «А+») по ценам сопоставим, минимум из того, что тут представлено, это студия площадью 25,8 кв. метра за 15,4 млн. Немного дешевле квартиры в ЖК High Life компании «Пионер» (рейтинг «В+»), правда, там нет компактных вариантов и цены начинаются от без малого 26,5 млн за двухкомнатную площадью 48,6 кв. м. Добавим, что по обоим этим проектам отмечен перенос сроков сдачи. Как видим, проект компании «Гранель» по ценам в своей локации не фаворит. Посмотрим, как пойдут продажи и что будет с ценами через год.