Застройщики осмелели и перестали страшиться новых проектов, а банки с удовольствием дают на них деньги. В октябре рынок столичных новостроек пополнится как маленькими проектами, так и на удивление крупными, которых не было уже давно и, казалось, долго еще не будет.
На рынке новостроек царит приятное оживление: банки массово одобряют застройщикам многомиллиардные кредиты в качестве проектного финансирования, то есть деньги на новые проекты скорее всего будут. На этом фоне застройщики опять почувствовали уверенность в завтрашнем дне (от слова «день») и не боятся приступать к масштабным проектам. Не обошелся октябрь без супердорогого жилья и апартаментов, хотя, казалось бы, интерес к последним угас настолько, что рискованно приступать к реализации новых. Но кто не рискует, тот не пьет и не ест.
Новые октябрьские ЖК
На юго-востоке Москвы в октябре началась реализация клубного дома ЖК «L'Club». 23-этажный четырехсекционный дом на 506 квартир и с паркингом на 246 машино-мест расположится на улице Совхозная, 10Б. Застройщиком выступает ТПУ «Люблино». Стоимость квартир начинается от 6,4 млн, площадь — от 39,09 кв. м. Ввод в эксплуатацию запланирован на 2021 год.
Большой проект появился в октябре на сайте Novostroy.ru — ЖК «Alia». Проект немного таинственный, характеристики его до конца не озвучены. Девелопер уверяет, что к проектированию имеют отношение архитекторы небоскреба «Бурдж–Халифа» в Дубае, то есть архитектурное бюро Skidmore, Owings & Merrill. В России это солидное бюро проектировало апарт-комплекс «Око» от Capital Group. Девелопер тоже непростой — инвестиционно-промышленная группа Vi Holding, которая ранее на территории бывшего аэропорта Тушино планировала реализовать «Ростех-сити» со штаб-квартирой этой организации. И от своих планов, видимо, компания не отказывается, но подкорректировала их, начав с жилого комплекса. Минимальная цена в «Алие» — 4,8 млн рублей за 26,5-метровую студию. К слову сказать, в конце октября ВТБ и Сбербанк одобрили Vi Holding кредитную линию на 41,5 млрд рублей на строительство бизнес-парка площадью почти 300 тыс. кв. м. Бизнес-парк появится так же на территории бывшего аэропорта Тушино, как и новый ЖК.
ГК «ПИК» (рейтинг А+) приступил к реализации квартир в ЖК «Просторная 7», который построит на востоке Москвы, в районе Богородское. В рамках проекта будут возведены две башни высотой 31 и 32 этажа, в которых разместятся 732 квартиры и подземная автостоянка на 230 машино-мест. Минимальная цена — 5,1 млн рублей за 20-метровую студию. Заселение — до конца 2022 года.
ГК «Самолет Девелопмент» (рейтинг А) приступила к реализации ЖК «Алхимово», который будет построен в Новой Москве, около деревни Алхимово. В рамках проекта будет возведено 363 тыс. кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Также будет построены два детсада на 525 мест и школа на 1200 учащихся. В многоуровневом наземном паркинге смогут разместиться 1700 автомобилей. Сейчас в продаже два корпуса. Минимальная цена квартиры — 2,5 млн рублей. Сдача в эксплуатацию — II квартал 2021 года.
Также в октябре стало известно, что ГК «Самолет» инвестирует порядка 30 млрд рублей в реализацию нового проекта в Московской области — ЖК «Мытищи». В рамках этого проекта будет построено более 400 тыс. кв. м недвижимости. Старт реализации намечен на 2020 год, завершение проекта — на 2030 год.
Компания Tekta Group (рейтинг В+) приступила в начале октября к реализации ЖК «Квартал на набережной Now» на полуострове Нагатинской поймы на юге столицы. Новый район на берегу Москвы-реки будет состоять из 20 разноэтажных зданий вдоль берега реки, из которых в продажу поступили корпуса 4.1, 4.3 и 4.4. Они будут введены в эксплуатацию в IV квартале 2021 года. Минимальная цена — от 7,7 млн рублей. Компания за октябрь умудрилась объявить о двух повышениях цен!
В октябре свой первый столичный проект запустил петербургский застройщик — компания «РосСтройИнвест». ЖК «Eleven» (что значит «Одиннадцать», намек на адрес) будет возведен на Звенигородском шоссе, 11, в центре Москвы. Комплекс будет вмещать 90 квартир в двух 19-этажных башнях, соединенных друг с другом стеклянной галереей. В двухуровневом паркинге запланировано 158 машино-места. Квартиры стоят от 25 млн рублей. Сдача комплекса намечена на II квартал 2021 года. Это самый дорогой «выход» октября.
Нестационарное жилье
Несмотря на последнюю аналитику, согласно которой спрос на апартаменты в Москве серьезно упал, застройщики не отказываются от этого формата недвижимости. Хотя, возможно, у них просто нет другого выбора.
Так, в октябре компания «НМ-10» приступила к реализации апартаментов в МФК «Din Haus», который возводит на севере Москвы, на ул. Нижняя Масловка, 10Б. В продаже «номера» площадью от 29 кв. м и ценой от 7,3 млн рублей. Ввод в эксплуатацию намечен на III квартал 2020 года.
ГК «ФСК» (рейтинг А+) вывела на рынок апарт-отель «Движение. Тушино» в формате buy-to-let, который рассчитан на частных инвесторов. Отель находится в одном из корпусов апарт-комплекса МФК «Движение. Тушино», расположенного на северо-западе Москвы, в районе Покровское-Стрешнево. Номерной фонд отеля составляет 210 апартаментов площадью от 26 до 45 кв. м. Отель будет работать в режиме полноценной гостиницы и сертифицирован на 3*. Стоимость номера категории Standard с отделкой и мебелью — 6,1 млн рублей. Срок передачи апарт-отеля запланирован на конец 2022 года. ГК «ФСК» обещает доходность от 9 до 13 % годовых, без учета роста стоимости недвижимости.
ГК «Радуга» предлагает приобрести апартаменты в Новой Москве, в поселении Московский, на улице Солнечной. В МФК «Клубный дом Солнечный» запланировано 218 «номеров» стоимость от 2,5 млн рублей. Ввод в эксплуатацию — I квартал 2020 года. Правда, такое ощущение, что проект до конца так и не выведен в продажу — на сайте комплекса слишком мало информации и отсутствует ряд необходимых документов.
Эксперты говорят, что на рынке Москвы объявился свежий тренд — реконструируемые дома, которые реализуются под соусом новых ЖК. То есть придуман очередной способ легально заработать, перефразируя слова Остапа Бендера. В октябре открылись продажи в ЖК «Бульвар Матроса Железняка 11» и «Измайловский проезд 22-1» от одноименных ЖСК. Да-да, старая добрая форма строительных кооперативов не сгинула на веки вечные. Оба проекта представляют собой реконструкцию старых зданий (без отселения жителей, что важно) с надстройкой. ЖК «Бульвар Матроса Железняка 11» будет реконструирован до конца 2021 года на севере столицы, адрес — название ЖК. Минимальный ценник в надстраиваемых этажах — 10 млн рублей. «Измайловский проезд 22-1» — до конца 2020 года в районе Измайлово ВАО Москвы. Минимальная цена квартиры — 6 млн. Интересно будет поглядеть на столичный опыт не только полного сноса, но реконструкции старого фонда. Пока что из 46 домов, которым власти Москвы дали зеленый свет на реконструкцию, только в пяти собственники решились на такой эксперимент.
Новые очереди в старых новостройках
Как всегда, основная активность застройщиков пришлась на старые проекты с долгой историей реализации. Отметились как застройщики Москвы, так и Подмосковья.
ГК «Интеко» (рейтинг А) приступила к продажам корпуса 2 в ЖК «West Garden», расположенном в районе Раменки ЗАО города Москвы. Стоимость квартир во втором корпусе начинается от 7,2 млн.
«ЛСР Недвижимость-Москва» вывела в продажу новый корпус №1 ЖК «Ленинградка 58» (включен в Белый список), который расположится в Головинском районе Москвы. В доме будет 29 этажей, два подъезда и 224 квартиры. Почти 90% квартир в новом корпусе будут видовыми, утверждает «ЛСР». В том числе двухкомнатные квартиры, окна которых будут выходить на две стороны. Цены на жилье начинаются от 7,5 млн рублей.
ГК «Пионер» (рейтинг В+) открыла продажи квартир в новом урбан-блоке К1 второй очереди ЖК «LIFE-Варшавская», который возводится в районе Москоречье-Сабурово. Здесь можно приобрести квартиру без отделки площадью почти 47 кв. м за 8,5 млн рублей.
ГК«Инград» (рейтинг В+) запустила продажи квартир в корпусах №№10 и 11 ЖК «Преображение», строительство которого ведется в Богородском районе, на востоке Москвы. Это последние два дома проекта. Минимальная цена за лот на старте составит от 4,6 млн рублей. Ввод домов в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2021 года.
Но самую бурную деятельность в октябре развила ГК «ПИК», которая расширила предложение сразу в девяти своих проектах, не считая новичка, о котором рассказывалось выше. В Москве обновились пять жилых проектов этой крупнейшей российской компании.
В ЖК «Лефортово парк» (включен в Белый список), который реализуется в районе Лефортoвo столицы, вышли в продажу квартиры в корпусе №15 площадью от 20,6 кв. м и ценой от 5,8 млн рублей. Заселение запланировано до 28 февраля 2021 года.
В ЖК «Люблинский парк», который строится на юго-востоке столицы, начались продажи квартир в 23 корпусе проекта. 20-метровая студия здесь обойдется в 3,8 млн рублей. заселение до конца 2021 года. Жилой комплекс строится в московском районе Люблино.
В ЖК «Западный порт» (включен в Белый список), который возводится в ЗАО столицы на ул. Заречная, стали доступны покупателям квартиры в секции 7 блока 2.2. студии в этом блоке стоят от 7,2 млн рублей. Заселение — до 1 марта 2022 года.
В ЖК «Бунинские луга», который расположится в Новой Москве, начались продажи корпуса 2.1. Минимальная цена — 3,3 млн рублей за 20-метровую студию. Заселение до 30 июня 2022 года.
В ЖК «Саларьево парк», который строится в Новомосковском административном округе, запущены продажи квартир в корпусах 31 и 33 проекта. Минимальная цена — 4 млн рублей за 19,8-метровую студию. Заселение до марта 2022 года.
Четыре проекта ГК «ПИК» обновила и в Подмосковье. Так, в ЖК «Измайловский лес», который строится в Балашихе, начались продажи нового пула квартир ценой от 2,8 млн рублей. Заселение — до 1 февраля 2021 года.
В ЖК «Люберцы парк», который строится в Люберцах на улице 8 Марта, начались продажи 7 корпуса с квартирами площадью от 20 кв. м и ценой от 2,9 млн. Заселение — до конца 2021 года.
В ЖК «Люберецкий», который появляется в Люберецком районе Московской области на границе со столичным микрорайоном Некрасовка, вышел на рынок корпус №5 с квартирами площадью от 19,8 кв. м и ценой от 2,9 млн рублей. Заселение — до 30 ноября 2021 года.
В ЖК «Бутово парк 2», который строится рядом с поселком Дрожжино Ленинского района Подмосковья, вышли в продажу квартиры в корпусе 20-22.3. Стоимость квартир начинается от 2,8 млн рублей. Заселение — до апреля 2022 года.
ГК «Гранель» (рейтинг В) приступила к продажам квартир в новых корпусах №№32, 33 и 34 в ЖК «Государев дом» (рейтинг А-ВВ), который реализуется в 5 км от МКАД в городе Видном. Цены на квартиры начинаются от 2,2 млн рублей. Ввод домов в эксплуатацию — IV квартал 2020 года.
Также компания вывела на рынок квартиры в корпусах 24, 33 и 34 МЖК «Театральный парк» в городе Королев. Стоимость квартир в новых корпусах начинается от 2,2 млн рублей, а квартиры с отделкой представлены по цене от 3,5 млн рублей.
ГК «Инград» открыла продажи сразу в двух новых корпусах ЖК «Новое Медведково» (рейтинг А-ВВ), строительство которого осуществляется в подмосковных Мытищах. Минимальная цена на старте — от 3 млн рублей. Ввод домов в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2021 года.
Банкиры уходят в строители
Как можно заметить, активность проявляют хорошо известные, крупные компании. Именно они в первую очередь получают проектное финансирование от банков, что позволяет им работать по новым правилам с использованием эскроу-счетов. Мелкие застройщики отношения с банками налаживают с трудом или вообще не налаживают. Более того, некоторые крупные застройщики имеют в составе своих акционеров не менее крупные банки, которые по сути кредитуют свой же бизнес.
Банк ВТБ, к примеру, не только предоставил ГК «ПИК» проектное финансирование на несколько десятков миллиардов рублей (точная сумма не афишируется), но и прикупил дополнительную долю этой компании, потратив, по оценкам экспертов, более 30 млрд рублей. ГК «Интеко», которая входит в банк «Открытие», получила от своего банка кредитную линию на 38 млрд рублей для реализации московских проектов. Московский кредитный банк (МКБ) и ГК «Инград» в ноябре подписали договор о проектном финансировании на 3,35 млрд рублей второй очереди ЖК «Одинград». Квартал Семейный». Мажоритарным акционером компании «Инград» является концерн «РОССИУМ» — структура Романа Авдеева, основного бенефициара Московского кредитного банка. Вывод: строительство жилья постепенно переходит в руки застройщиков, связанных тесными узами с банками. Переход на проектное финансирование этот процесс ускорит, и скоро можно будет писать: «Банк такой-то вывел на рынок новый жилой комплекс». Вообще получается крутая схема: сами строят, сами себя кредитуют, еще и на ипотеке зарабатывают. Три в одном, как говорится. Не лопнули б только от такого обжорства.
