Рейтинг новостроек ЦАО

В очередной раз стоит подчеркнуть, что Москва все-таки «резиновая», если даже в самом ее центре, где, казалось бы, ловить уже нечего, год за годом появляются десятки новых проектов. В рейтинге-2023 фигурируют 9 районов Центрального округа, то есть практически все, за исключением района Арбат. Больше всего проектов в районах Басманный и Хамовники — по 8. В Пресненском и Тверском — по 6. В сумме на эти четыре района приходится 64% всех участников рейтинга. В Замоскворечье 5 проектов, в Мещанском — 4, на Якиманке — 3, в Красносельском и Таганском районах — по 2.

По мере удаления от самого центра Москвы, то бишь от Красной площади, проекты распределяются почти равномерно: 13 из них базируются внутри Бульварного кольца, 11 — внутри Садового, еще 15 находятся в границах Третьего транспортного кольца и лишь 5 — за ТТК.

Про дефицит участков под застройку в центре столицы никому ничего объяснять не надо. Поэтому девелоперам приходится изыскивать самые разные способы, чтобы воплотить задуманное в жизнь. Активно применяется реконструкция и реставрация дореволюционных зданий, а также капитальный ремонт домов советского периода. В общем объеме на долю реконструкции и капремонта приходится 20 проектов (более 45% участников рейтинга). В 23 случаях речь идет о новом строительстве на участках, которые удалось освободить. Один проект из нескольких корпусов сочетает в себе реставрацию и строительство новых домов.

Во многих случаях речь идет о зданиях или участках, которые имеют нежилое назначение. Поэтому далеко не в каждом проекте покупатель может приобрести квартиру. Напротив, в большинстве случаев речь идет об апартаментах — будь то «псевдожилье» или сервисные «апарты» под сдачу в аренду. В нынешнем рейтинге 26 проектов (59%) это как раз комплексы апартаментов. Квартиры предлагаются лишь в 18 жилых комплексах.

В рейтинге-2023 преобладают проекты не крупные. В 31 случае речь идет об одиночных домах. Если прибавить к ним еще 6 комплексов, в которых по 2-3 корпуса, то получим 84% от общего числа участников рейтинга. Большие проекты застройщики разворачивают там, где им удается застолбить приличный кусок территории. В ЦАО это редкость, но все же случается. Самые крупные проекты это апарт-отель «Ильинка, 3/8» на 7 корпусов, базирующийся неподалеку от ГУМа, ЖК «Полянка, 44» на Якиманке (8 корпусов) и, наконец, МФК Luzhniki Collection, строящийся на Лужнецкой набережной в Хамовниках, на отшибе от обжитых кварталов, сразу за ТТК. Он насчитывает 12 корпусов.

Поскольку во многих случаях речь идет об обновлении старых зданий, то в ЦАО очень высока доля проектов средней этажности. Есть и малоэтажные комплексы, что для других районов столицы дело крайне редкое. В нынешнем рейтинге присутствуют три малоэтажных проекта. Это жилые комплексы «Палаты Нарышкина» и «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском», а также апарт-отель «Миусская». В двух проектах: «Ильинка, 3/8» и «Kuznetsky Most 12 by Lalique» сочетаются малоэтажный и среднеэтажный форматы (3-5 этажей). В 20 случаях речь идет о комплексах средней этажности от 4 до 6 этажей, плюс есть еще 8 проектов умеренной этажности — от 7 до 9 этажей. В общей сложности это 33 проекта, то есть 75% от общего числа участников рейтинга. Да уж, в Центральном округе любителям жилья комфортной этажности есть из чего выбирать. Были бы деньги.

Ну а многоэтажные новостройки в меньшинстве — их лишь четверть от общего количества — 11 проектов. При этом в пяти из них есть корпуса, превышающие по высоте 20 этажей — для любителей жить с видом на исторический центр города. Ну а если нужна совсем уж роскошная панорама, стоит обратить внимание на 3 самых высотных жилых комплекса: «Интеллигент» достигает 28 этажей, Republic — 45 этажей, ну а самый высокий это базирующийся рядом с Москвой-Сити ЖК Capital Towers. Три его корпуса имеют высоту от 61 до 65 этажей — под стать соседним небоскребам.

Излишне говорить, что ЦАО это «сливки» московской недвижимости. Поэтому проекты ниже уровня бизнес-класса тут — большая редкость. Но все же у тех, кто хочет за относительно умеренные деньги подыскать недвижимость в Центральном округе, такая возможность есть. В рейтинге-2023 представлены 4 проекта, для которых застройщики не потрудились четко определить сегмент: что-то среднее между «комфортом» и «бизнесом», но все же по параметрам ближе к комфорт-классу. Во всех случаях речь идет об апарт-отелях с небольшими по площади апартаментами пригодными для собственного проживания или для сдачи в аренду. Также во всех случаях это здания после капремонта. Лишь один из этих проектов находится в границах ТТК — апарт-отель «Миусская». Три остальных комплекса («Лофт Центросоюзный», «Лофт на Радио, 14с1» и «Loft Рижская») базируются в не самых интересных локациях уже за Третьим транспортным кольцом.

Проектов бизнес-класса в рейтинге-2023 тоже немного — всего 7 штук. Все остальные — 33 комплекса — это премиум-класс, элитный, де люкс (по-разному застройщики определяют свои проекты, но во всех случаях речь идет о высшем уровне). Таким образом, доля самой роскошной и дорогой недвижимости в нынешнем рейтинге составляет 75%. Понятно, что нигде, кроме ЦАО, подобное не встречается.

Центральный, в отличие от большинства других округов Москвы, не «приватизирован» крупнейшими игроками рынка. Здесь много проектов, которые реализуются компаниями, названия которых широкому кругу ничего не скажут. В общей сложности в этом рейтинге 19 таких проектов. Прибавим к ним еще 6, за которые отвечают частные девелоперы, и в общей сложности получаем почти 57% от общего числа участников рейтинга. Конечно, столичный «крупняк» тоже представлен отдельными проектами: MR Group, Capital Group, Forma (она же ПИК) и др. Если же выделять компании, на счету которых сейчас больше всего новостроек в ЦАО, то лидирует «Sminex - Интеко» с 4 проектами. За ним следуют Level Group и KR Properties — у них по 3 комплекса.

Рейтинговая таблица жилых комплексов